| 普定縣養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)概述 |
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普定縣養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)概述 第一章 總 論 1.1項(xiàng)目名稱 普定縣養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。 1.2行業(yè)類別 社會(huì)保障及設(shè)施管理。 1.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項(xiàng)目占地100畝，建筑面積6.67萬平方米，包括養(yǎng)老公寓區(qū)、醫(yī)療服務(wù)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、文體活動(dòng)區(qū)、室外活動(dòng)區(qū)和后勤保障區(qū)共計(jì)6個(gè)功能區(qū)域。 1.4建設(shè)性質(zhì) 新建。 1.5擬建地點(diǎn) 貴州省安順市普定縣白巖鎮(zhèn)講義村。 1.6投資總額 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資22909.04萬元。項(xiàng)目投入運(yùn)營后，達(dá)產(chǎn)年平均收入為10130.41萬元，年平均凈利潤4541.04萬元，投資回收期為5年（不包括建設(shè)期2年），投資利潤率為26.4%，內(nèi)部收益率為19.4%。 1.7建設(shè)年限 建設(shè)期2年。 1.8合作方式 獨(dú)資、合資均可。 1.9項(xiàng)目簡介 本項(xiàng)目依托普定縣優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境和旅游資源以及便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，以避暑、療養(yǎng)、康復(fù)為目的，建設(shè)集居家、養(yǎng)老、醫(yī)療、商業(yè)、休閑娛樂、生活服務(wù)、康復(fù)養(yǎng)-生、農(nóng)業(yè)觀光等為一體的大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，為老年人提供多功能、全方位、品質(zhì)優(yōu)良的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，打造成具有較高知名度和國內(nèi)領(lǐng)先水平的健-康養(yǎng)老目的地。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的目的和意義 2.1項(xiàng)目提出的背景和依據(jù) 2.1.1項(xiàng)目背景 根據(jù)國際通行的判斷標(biāo)準(zhǔn)，通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%作為國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。2000年全國第五次人口普查顯示，我國65歲以上老年人口已達(dá)8811萬人，占總?cè)丝诘?.96%；60歲以上人口達(dá)1.3億人，占總?cè)丝诘?0.2%。按照國際通行的判斷標(biāo)準(zhǔn)，我國已于2000年開始邁入老齡化社會(huì)。截至2015年底，我國65歲以上老年人占總?cè)丝诒壤秊?0.5%，已經(jīng)超過國際老齡化標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)計(jì)到2020年老年人口將增至2.6億；到2030年我國老年人口將首次超過少年人口；到2050年老年人口將達(dá)到4億人，并長期保持4億人的規(guī)模。同時(shí)，由于我國出生率的持續(xù)下降以及民眾預(yù)期壽命的持續(xù)上升，老齡化進(jìn)程將會(huì)進(jìn)一步加速。 2000-2050年中國人口及老齡化人口比重預(yù)測 貴州省步入老齡化社會(huì)為2003年，增長期較快時(shí)間為最近10年，截止2015年底，全省共有60歲及以上戶籍老年人口5787382人，占全省總?cè)丝诘?5.13%。 貴州省1982年以來四次人口普查的人口結(jié)構(gòu)變化表 普定縣現(xiàn)有人口49.56萬人，其中60歲以上老齡人口7.35萬人，占比14.8%，已邁入老齡化社會(huì)范圍，預(yù)測未來五年，老齡人口還將繼續(xù)增加。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和《貴州省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》的要求，“十二五”期間要實(shí)現(xiàn)每千名老人擁有30張養(yǎng)老床位的目標(biāo)，而普定縣目前現(xiàn)有公辦農(nóng)村敬老院10個(gè)，床位數(shù)430張，有居家養(yǎng)老點(diǎn)3個(gè)，床位數(shù)30張，共計(jì)460張床位，僅為目標(biāo)數(shù)的20.86%，與“十二五”規(guī)劃指標(biāo)以及普定縣老年人的實(shí)際需求還有較大差距，意味著普定縣尚有1745人次的老人得不到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)照，因此盡快完成本項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)普定縣老年人老有所養(yǎng)、老有所依的現(xiàn)實(shí)呼喚，已成為新時(shí)期勢在必行的發(fā)展需要 2.1.2項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出“十三五”期間要健全養(yǎng)老服務(wù)體系：建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系。統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，支持面向失能老年人的老年養(yǎng)護(hù)院、社區(qū)日間照料中心等設(shè)施建設(shè)。全面建立針對經(jīng)濟(jì)困難高齡、失能老年人的補(bǔ)貼制度。加強(qiáng)老齡科學(xué)研究。實(shí)施養(yǎng)老護(hù)理人員培訓(xùn)計(jì)劃，加強(qiáng)專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)護(hù)理人員和管理人才隊(duì)伍建設(shè)。推動(dòng)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合。完善與老齡化相適應(yīng)的福利慈善體系。推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)。全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，通過購買服務(wù)、股權(quán)合作等方式支持各類市場主體增加養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給。加強(qiáng)老年人-權(quán)益保護(hù)，弘揚(yáng)敬老、養(yǎng)老、助老社會(huì)風(fēng)尚。 《普定縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出：結(jié)合旅游度假區(qū)建設(shè)，積極吸引社會(huì)資本，推動(dòng)養(yǎng)老療養(yǎng)機(jī)構(gòu)、綜合性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、社區(qū)日間照料中心等一批公益性與市場化運(yùn)作相結(jié)合的城鄉(xiāng)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，達(dá)到每千名老人擁有35張床位的目標(biāo)。 2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是應(yīng)對人口老齡化、保障和改善民生的必然要求。目前，我國是世界上唯一一個(gè)老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多。隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護(hù)理問題日益突出，人民群眾的養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長，加快社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)已刻不容緩。 （二）加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是適應(yīng)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變、滿足人民群眾養(yǎng)老服務(wù)需求的必由之路。長期以來，我國實(shí)行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計(jì)劃生育基本國策的實(shí)施，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，家庭規(guī)模日趨小型化，“421型”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不斷增多。家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)服務(wù)的需求與日俱增。 （三）加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)就業(yè)的有效途徑。龐大的老年人群體對照料和護(hù)理的需求，有利于養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)市場的形成。2020年我國老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料的潛在市場規(guī)模將超過5000億元，可新增社會(huì)就業(yè)崗位超過710萬個(gè)。 第三章 市場預(yù)測 3.1產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 3.1.1國內(nèi)以及普定縣現(xiàn)有的養(yǎng)老模式 國內(nèi)現(xiàn)有的養(yǎng)老模式主要有家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老三種模式。 家庭養(yǎng)老是中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式。中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟(jì)上也比較劃算，從社會(huì)的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會(huì)硬件設(shè)施成本幾乎為零。 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進(jìn)行全方位的照顧。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一。 社區(qū)居家養(yǎng)老是一種新型的養(yǎng)老模式，它是將家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)點(diǎn)結(jié)合的養(yǎng)老模式。社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個(gè)社區(qū)建立養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護(hù)理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過訓(xùn)練的養(yǎng)老護(hù)理員按約定定時(shí)到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護(hù)老人、傾聽老人訴說的親情服務(wù)。社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)相對于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更能適應(yīng)我國老年人的生活習(xí)慣和心理特征，滿足老年人的心理需求，有助于他們安度晚年；也更為符合中國實(shí)際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老年人服務(wù)的新路子。 普定縣現(xiàn)有的養(yǎng)老模式基本是以家庭養(yǎng)老為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老為輔，三種模式同時(shí)存在。 家庭養(yǎng)老作為中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式目前仍是普定縣以及普定縣周邊老年人養(yǎng)老模式的主流，但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性，F(xiàn)代社會(huì)的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負(fù)擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者也疲憊不堪，加上“421型”家庭（夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人和撫養(yǎng)一個(gè)孩子）的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會(huì)養(yǎng)老過渡。 普定縣的居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，也順應(yīng)社會(huì)需求有所發(fā)展，F(xiàn)在已經(jīng)擁有公辦農(nóng)村敬老院10個(gè)，床位數(shù)430張，有居家養(yǎng)老點(diǎn)3個(gè)，床位數(shù)30張，極大緩解了家庭養(yǎng)老出現(xiàn)的問題和矛盾，但是普定縣社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)仍然處于起步階段，還存在著與新形勢、新任務(wù)、新需求不相適應(yīng)的問題，亟待解決。 3.1.2普定縣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在的問題 （一）缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏整體性和連續(xù)性； （二）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出； （三）設(shè)施簡陋、功能單一，難以提供照料護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)； （四）布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡； （五）政府投入不足，民間投資規(guī)模有限； （六）服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁； （七）服務(wù)規(guī)范、行業(yè)自律和市場監(jiān)管等都有待加強(qiáng)。 3.2養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場需求預(yù)測 3.2.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大 從2015年到2035年，中國將進(jìn)入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比提升到29%，我國人口老齡化為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展提供了客觀需要和外在的基礎(chǔ)條件。 據(jù)悉，發(fā)達(dá)國家老齡產(chǎn)業(yè)老年人的公共支出是年輕人的3倍，已成為占第三產(chǎn)業(yè)比重很大的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)點(diǎn)多面廣、產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及醫(yī)療、社保、體育、文化、旅游、家政、信息等多個(gè)領(lǐng)域。而我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于創(chuàng)建階段，包括社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的各種社會(huì)服務(wù)事業(yè)總體比較落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與服務(wù)內(nèi)容單一，與人民群眾的現(xiàn)實(shí)需求不相適應(yīng)，雖然我國超過60歲的老年人有1億左右，但有90%左右的老人對現(xiàn)在的老年消費(fèi)品不滿意，可以看出，老齡市場產(chǎn)業(yè)鏈上的多種需求未能得到滿足，巨大潛力尚待挖掘。目前，我國城市老年人的人均消費(fèi)額約為6000多元/年，消費(fèi)總額達(dá)2700億元，占城市消費(fèi)額10%左右，與發(fā)達(dá)國家相比，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)品存在著巨大的市場空間。隨著人民群眾生活質(zhì)量的日益提高和市場環(huán)境的成熟完善，必將推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的興起與發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為朝陽產(chǎn)業(yè)。 2010-2050年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模預(yù)測 據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)達(dá)國家的社區(qū)服務(wù)從業(yè)人員占就業(yè)總?cè)丝诘?0%-30%，發(fā)展中國家平均水平也在12%-18%，而我國只有3.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際水平。這意味著其發(fā)展空間極大，提升養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平，提高從業(yè)人員的收入，將會(huì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)兩方面的良性發(fā)展。 目前，全國只有60%的城市街道辦事處和不到一半的社區(qū)居委會(huì)建有老年服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)更少。這使得面向絕大多數(shù)老年人的社區(qū)照顧和居家養(yǎng)老服務(wù)的供給與老年人眾多的且日益增長的需求之間的矛盾更為尖銳和突出。 社會(huì)取代家庭養(yǎng)老是大勢所趨隨著我國人均GDP的不斷提高，從經(jīng)濟(jì)上給社會(huì)養(yǎng)老帶來可能。參照國外的社會(huì)化養(yǎng)老歷史變遷，和對上海等國內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大中城市居民調(diào)查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)支持社會(huì)化養(yǎng)老人數(shù)越來越多。同時(shí)，獨(dú)生子女組成的“421型”家庭的養(yǎng)老問題，將成為家庭和社會(huì)突出的矛盾之一，這將迫使家庭成員改變傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的觀念，進(jìn)而轉(zhuǎn)向社會(huì)養(yǎng)老型觀念，而養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變將為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來廣闊的市場空間。 4+2+1家庭養(yǎng)老的困境 3.2.2經(jīng)濟(jì)條件的支撐 我國人均GDP已經(jīng)超過3000美元，居民消費(fèi)能量逐漸釋放，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大。我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)包括老年衛(wèi)生保健服務(wù)業(yè)、老年家政服務(wù)業(yè)、老年日常用品制造業(yè)、老年人壽保險(xiǎn)及理財(cái)、老年特色旅游業(yè)、老年教育產(chǎn)業(yè)，老年人精神服務(wù)業(yè)等等，這對于我國拉動(dòng)內(nèi)需具有重要意義。從長遠(yuǎn)看，促進(jìn)我國第三產(chǎn)業(yè)特別是老年服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化，還將有力助推我國“綠色GDP”的增長，再造我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的“黃金期”。 當(dāng)前老年人的收入也在不斷提高。在我國城市中60至65歲的老年人口中約有30%的人還在就業(yè)，他們除了自身的退休金以外還有額外的收人。城市老年人約有60%以上的人擁有儲(chǔ)蓄存款。退休金一項(xiàng)，到2020年將為28145億元，2030年將為73219億元，其消費(fèi)潛能和市場巨大，且逐步提升，到2050年有望增加到106萬億元，潛在的市場孕育著巨大的商機(jī)。從老年人的需求和老年人的收入兩點(diǎn)來看，新型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國市場上前景是廣闊的，被譽(yù)為“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”。 3.2.3普定縣養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)需求預(yù)測及市場前景分析 普定縣現(xiàn)有60歲以上老齡人口7.35萬人，僅以養(yǎng)老床位測算，按照國際通行的5%老年人需要進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老床位需求約為3675張；目前普定縣有公辦農(nóng)村敬老院10個(gè)，床位數(shù)430張，有居家養(yǎng)老點(diǎn)3個(gè)，床位數(shù)30張，共計(jì)擁有養(yǎng)老床位460張，養(yǎng)老床位需求缺口3215張。 本項(xiàng)目位于普定縣白巖鎮(zhèn)講義村阿寶塘附近，依山傍水，空氣新鮮，清靜雅致，是安順的后花園，是理想的休閑療養(yǎng)之地；場址緊鄰安普城市干道和安普高速公路，距安順市區(qū)僅有5公里，路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷。同時(shí)，隨著普定與安順的同城化和城鎮(zhèn)化，未來幾年輻射人口將達(dá)到200萬人規(guī)模，市場前景可期。 普定縣便捷的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)良的氣候環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的空氣水土資源、豐富的旅游資源為本項(xiàng)目提供了良好的硬件資源環(huán)境，國家和政府大力的扶持政策為本項(xiàng)目提供了優(yōu)良的政策環(huán)境。 項(xiàng)目定位高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，依托普定縣優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境和旅游資源以及便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，打造集居家、養(yǎng)老、醫(yī)療、商業(yè)、休閑娛樂、生活服務(wù)、康復(fù)養(yǎng)-生、農(nóng)業(yè)觀光等為一體的大型綜合養(yǎng)老社區(qū)。目前在普定及安順市周邊尚未有類似項(xiàng)目建成，項(xiàng)目建成后不僅可以極大程度解決普定縣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重不足的現(xiàn)實(shí)迫切問題，而且將以優(yōu)質(zhì)、豐富、功能完善的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品滿足安順市、貴州省乃至全國不同客戶群體的需求，成為貴州省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的排頭兵、示范園，項(xiàng)目的市場前景看好。 第四章 項(xiàng)目選址及實(shí)施條件 4.1項(xiàng)目選址 項(xiàng)目建設(shè)地位于普定縣白巖鎮(zhèn)講義村。 4.2項(xiàng)目實(shí)施條件 4.2.1區(qū)域概況 （一）普定縣 普定縣位于黔中腹地，隸屬貴州省安順市，東與安順市西秀區(qū)、開發(fā)區(qū)、平壩縣毗鄰，南與鎮(zhèn)寧縣接壤，西靠六盤水市六枝特區(qū)，北抵畢節(jié)市織金縣。行政轄區(qū)東西長51.4公里、南北寬40公里，總面積1091平方公里，轄6鎮(zhèn)3鄉(xiāng)和3個(gè)街道辦事處，162個(gè)行政村、10個(gè)居委會(huì)，是一個(gè)漢族、苗族、布依族、仡佬族、白族、回族等多民族聚居的地區(qū)。 （二）白巖鎮(zhèn) 普定縣白巖鎮(zhèn)位于安順市北面，普定縣東南面，距省會(huì)貴陽市90公里，距安順市5公里，距普定縣城7公里。全鎮(zhèn)總面積75平方公里，轄8個(gè)行政村，總?cè)丝?萬余人。白巖鎮(zhèn)素有“中國韭黃之鄉(xiāng)”美譽(yù)，全鎮(zhèn)海拔1350米，年平均氣溫15.1℃，年平均日照數(shù)為1202小時(shí)，水資源豐富，灘多水廣。居住著漢、苗、白、仡佬等4種民族，同時(shí)也是貴州省內(nèi)唯一的白族居住地，并且有全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)——講義民族風(fēng)情村，民間藝術(shù)（文化）主要有地戲（高臺(tái)地戲）、花燈和蘆笙舞等。 項(xiàng)目選址位于白巖鎮(zhèn)講義村阿寶塘附近，依山傍水，空氣新鮮，清靜雅致，是安順的后花園，是理想的休閑療養(yǎng)之地。 4.2.2項(xiàng)目建設(shè)條件 （一）區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。 普定交通便捷，境內(nèi)公路東西縱橫，南北延伸，距黃果樹機(jī)場14公里、貴陽龍洞堡國際機(jī)場110公里，貴昆鐵路、黃織鐵路和省道安（順）織（金）公路穿境而過，全縣公路總里程1800公里，公路密度為165公里/100平方公里。普（定）安（順）高速公路已于2011年底建成通車。將普定與安順之間的車程縮短到了20分鐘以內(nèi)。 普定縣交通網(wǎng)絡(luò)圖 項(xiàng)目建設(shè)地緊鄰黃果樹機(jī)場、安順火車站、黃桶火車站三大交通樞紐站，距安順市區(qū)僅有5公里，距普定縣城7公里，安普城市干道、安順西繞城高速公路、209省道及安織路、安補(bǔ)路、兩六路、白魏路等公路穿境而過，交通四通八達(dá)，十分便捷。 （二）氣候宜人，生態(tài)優(yōu)良。 一是生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。青山綠水、景色宜人，是天然的大公園；環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良率保持100%，是天然的“大氧吧”；水質(zhì)優(yōu)良率保持100%；植被覆蓋率46.8%，遠(yuǎn)高于全國及全省平均水平，環(huán)境自凈能力好，土壤質(zhì)量優(yōu)良。 二是氣候冬暖夏涼。普定年平均氣溫15.1℃，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑；雨量充沛、濕度適宜，不干燥、不潮濕；全年氣候舒適期長達(dá)8個(gè)月，是天然的“大空調(diào)”，是中國避暑勝地。 三是海拔高度適宜。全縣地勢東、北、西三面高，南部次之，中部最低，海拔高度在1042-1846米之間，海拔1100-1400米的土地占縣總面積的65%左右，屬于人體心臟對大氣壓感覺最佳的位置，特別有利于人體健-康，適宜居住和旅游。 四是天然輻射較低。普定夏季平均日照4-5小時(shí)，雖然地處云貴高原，但云多雨多，有效阻擋了太陽紫外線輻射對人體的傷害。 （三）資源豐富，文化多彩。 普定縣境內(nèi)山川秀美，旅游資源豐富。境內(nèi)的古跡、名勝、洞穴與紅楓湖、黃果樹、龍宮、織金洞等一批國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)連成一片。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)夜郎湖蜿蜒42公里，水域面積21平方公里，湖光山色讓人流連忘返，集山、水、林、洞、民族風(fēng)情為一體，已成為旅游休閑的好地方！爸v義—號(hào)營”景點(diǎn)為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)，還有“云中大草原”——猴場鄉(xiāng)普屯壩草場、重蔭山杜鵑湖、原始森林楓林火焰山等景點(diǎn)。境內(nèi)有一萬六千多年歷史的穿洞古人類文化遺址被譽(yù)為“亞洲文明之燈”。城關(guān)蓮花古洞、化處空山、馬官玉真山寺、馬場西堡古屯、猴場“平訟摩崖”石刻、東華山“大明定南所”石刻等景點(diǎn)飽含厚重的歷史文化元素。漢、苗、布依、仡佬等民族和諧共存，共同締造了普定豐富多彩的多元文化形態(tài)。 在白巖鎮(zhèn)，有全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)——講義民族風(fēng)情村，有集“自然、生產(chǎn)、休閑、康樂、教育”為一體的景觀綜合體——思源農(nóng)業(yè)生態(tài)園，有“全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)”——阿寶塘景區(qū)，還有萬畝韭黃基地、高臺(tái)地戲、花燈等自然人文資源。 （四）同城發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增速。 普定縣地處被譽(yù)為“黔之腹，滇之喉，蜀粵之唇齒”的安順市境內(nèi)，距安順中心城區(qū)14公里，距黃果樹機(jī)場14公里，距省會(huì)貴陽市區(qū)97公里，距貴陽龍洞堡國際機(jī)場110公里。隨著雙向八車道的安普城市干道普定段的全線貫通、普定至安順城際公交的開通、安順北站的建成并成功投入運(yùn)營，安普同城化、一體化發(fā)展加快推進(jìn)，普定與安順主城區(qū)將實(shí)現(xiàn)無縫對接，白巖鎮(zhèn)作為安普同城化的“橋頭堡”，區(qū)位條件更顯優(yōu)越。 2015年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值84.35億元，增長15.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資149.5億元，增長32.6%；其中50萬元以上口徑投資完成33.58億元，同比增長29.4%；公共財(cái)政預(yù)算收入7.24億元，增長20.1%；城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入達(dá)到21891元和6825元，分別增長9.1%和11.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成17.54億元，同比增長12%。 4.2.3產(chǎn)業(yè)條件 （一）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 普定是國家和省兩級(jí)主體功能區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域以及黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)未來發(fā)展的重要增長極，圍繞省委、省政府提出“加速發(fā)展、加快轉(zhuǎn)型、推動(dòng)跨越”的主基調(diào)，市委、市政府和縣委、縣政府提出“抓機(jī)遇、提速度、上臺(tái)階”與“更好更快，提速升位”的總要求，按照“經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，社會(huì)秩序好；增長速度快，綜合效益好；產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)好”和“做優(yōu)一產(chǎn)、壯大二產(chǎn)、建強(qiáng)三產(chǎn)”的總思路，大力實(shí)施工業(yè)化主導(dǎo)和城鎮(zhèn)帶動(dòng)兩大戰(zhàn)略，把循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)基地?cái)U(kuò)展到100平方公里，并打造成國家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)，著力推進(jìn)裝機(jī)210萬千瓦的循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地?zé)釀?dòng)力車間、黃桶物流園、“穿洞文化園”和“六個(gè)一”工程（一條寬60m的“安普”城市大道，一個(gè)休閑健身公園，一個(gè)便民利民文化中心廣場，一批中高檔星級(jí)酒店，一個(gè)會(huì)展中心，一批生態(tài)住宅和商貿(mào)功能區(qū)）等重大項(xiàng)目建設(shè)。 白巖鎮(zhèn)境內(nèi)有總投資200億元的興東民族醫(yī)-藥大健-康養(yǎng)-生產(chǎn)業(yè)園、投資5.8億的福達(dá)汽車城等企業(yè)，有6000多畝無公害蔬菜基地和萬畝韭黃基地，素有“韭黃之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。目前，全鎮(zhèn)形成了以汽車綜合服務(wù)業(yè)、老年康體養(yǎng)-生旅游業(yè)、高效農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目建設(shè)地緊鄰貴州興東民族醫(yī)-藥大健-康養(yǎng)-生產(chǎn)業(yè)園，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于普定縣城東部五公里處，普定安普城市干道兩側(cè)。園區(qū)分為六大功能區(qū)，其中，安普城市干道南側(cè)為大健-康生產(chǎn)中心區(qū)，北側(cè)依次為大健-康會(huì)展中心區(qū)、大健-康歡樂世界及演藝區(qū)、大健-康醫(yī)院片區(qū)、大健-康佛教中心區(qū)、大健-康行政辦公、酒店區(qū)。規(guī)劃打造成聚集一流的中醫(yī)-藥人才的健-康產(chǎn)業(yè)品牌基地，最具競爭力的先進(jìn)高科技生物制藥、中藥貿(mào)易出口基地，建設(shè)成為集生產(chǎn)、流通、商貿(mào)、休閑、養(yǎng)-生、文化、旅游為一體的現(xiàn)代生態(tài)園區(qū)。 （二）用地條件 項(xiàng)目建設(shè)地地勢開闊平坦，連片開發(fā)條件優(yōu)越，通風(fēng)條件和環(huán)境狀況良好。區(qū)域內(nèi)建筑及構(gòu)筑物較少，工程建設(shè)成本低。 （三）人力資源保障 普定縣人力資源豐富，現(xiàn)有大專以上院校代培點(diǎn)3個(gè)；中等專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校3所；社會(huì)辦理專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)6家；示范性高中1所，在校學(xué)生3000余人；全縣有科技、專業(yè)技術(shù)人才6143人，企業(yè)管理人才420人，技能人才1557人，農(nóng)村實(shí)用技術(shù)人才39390人。通過崗前培訓(xùn)，可滿足各大中型企業(yè)的需要。 4.2.4扶持政策 （一）物流及交通運(yùn)輸 貴州正積極采取措施，降低物流成本。貴州省發(fā)展和改革委員會(huì)、貴州省財(cái)政廳、貴州省交通運(yùn)輸廳出臺(tái)《關(guān)于降低企業(yè)物流成本的若干措施》，在減少貨運(yùn)車輛通行費(fèi)用方面，采取普遍優(yōu)惠、積分階梯優(yōu)惠、重點(diǎn)物流企業(yè)特殊優(yōu)惠等方式，發(fā)行黔通卡，持有黔通卡的貨運(yùn)車輛通行費(fèi)實(shí)行9.5折優(yōu)惠和積分階梯優(yōu)惠，單車月消費(fèi)額度達(dá)到3000元、5000元、10000元以上的，次月分別給予通行費(fèi)9.4、9.2和9折優(yōu)惠。對重點(diǎn)物流運(yùn)輸企業(yè)還給予特殊優(yōu)惠，注冊貨運(yùn)車輛100輛以上的全省重點(diǎn)物流運(yùn)輸企業(yè)，在普遍優(yōu)惠方式及階梯優(yōu)惠方式基礎(chǔ)上再優(yōu)惠1%通行費(fèi)。 （二）用電政策 貴州正積極推進(jìn)電力供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。按照國家發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于貴州電網(wǎng)2016年-2018年輸配電價(jià)的批復(fù)》和貴州省經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)、貴州省發(fā)展和改革委員會(huì)、貴州省能源局《關(guān)于降低大工業(yè)企業(yè)用電成本促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施方案》，貴州省大工業(yè)企業(yè)綜合用電價(jià)格下降約0.12元/千瓦時(shí)，由0.56元/千瓦時(shí)平均降至0.44元/千瓦時(shí)。 （三）金融服務(wù) 在金融服務(wù)方面，貴州銀監(jiān)局出臺(tái)《關(guān)于銀行業(yè)支持貴州省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見》，應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)降低融資和交易成本，研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)支付產(chǎn)品，進(jìn)入網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬、匯款“免費(fèi)時(shí)代”；加強(qiáng)與政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作，充分發(fā)揮財(cái)政資金的撬動(dòng)作用，降低企業(yè)融資成本。通過引入各類社會(huì)資本，積極推動(dòng)PPP項(xiàng)目融資，為企業(yè)提供多層次融資渠道；貸款期限結(jié)構(gòu)調(diào)整，避免“期限錯(cuò)配”、“借短貸長”。鼓勵(lì)銀行探索能效信貸、排污權(quán)抵押貸款等綠色信貸業(yè)務(wù)，建立綠色信貸長效機(jī)制。 （四）普定縣政策 在普定縣投資興業(yè)的企業(yè)除享受國發(fā)〔2012〕2號(hào)、黔黨發(fā)〔2012〕15號(hào)文件相關(guān)優(yōu)惠政策外，還可享受貴州省、安順市、黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)、貴安新區(qū)相關(guān)招商引資優(yōu)惠政策。此外，對于投資規(guī)模大、效益高、成長好的國家鼓勵(lì)性發(fā)展項(xiàng)目，還可享受“一事一議”、“一企一策”政策，給予更為優(yōu)惠的扶持。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 5.1項(xiàng)目的服務(wù)范圍 項(xiàng)目的服務(wù)范圍是：立足普定、安順市場，輻射貴安新區(qū)、貴陽市以及安順市周邊有相關(guān)需求的群體。 5.2項(xiàng)目的定位 項(xiàng)目定位高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，依托普定縣優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境和旅游資源以及便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，打造集居家、養(yǎng)老、醫(yī)療、商業(yè)、休閑娛樂、生活服務(wù)、康復(fù)養(yǎng)-生、農(nóng)業(yè)觀光等為一體的大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，以優(yōu)質(zhì)、豐富、功能完善的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，滿足普定、安順市并輻射整個(gè)貴州乃至全國養(yǎng)老市場不同客戶群體的需求。 5.3規(guī)劃指標(biāo) 本項(xiàng)目占地面積：100畝 總建筑面積：66666.6平方米 建筑密度：25% 綠化率：40% 容積率：1.0 建筑層數(shù)：6層以下 建筑高度：24m以下 5.4建設(shè)方案 項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則為：以社區(qū)居家養(yǎng)老為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為輔，配套相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)功能設(shè)施。 5.4.1規(guī)劃布局 項(xiàng)目按功能劃分為養(yǎng)老公寓區(qū)、醫(yī)療服務(wù)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、文體活動(dòng)區(qū)、室外活動(dòng)區(qū)和后勤保障區(qū)，共計(jì)6個(gè)功能區(qū)域。 5.4.2建設(shè)內(nèi)容 （一）養(yǎng)老公寓 （1）居家養(yǎng)老公寓，設(shè)計(jì)應(yīng)該根據(jù)老年消費(fèi)群體的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)狀況劃分不同類型，從50平方米一室一廳一廚衛(wèi)到120平方米三室兩廳的公寓，不同的檔次均應(yīng)考慮，也可考慮部分160-250平方米的小戶型聯(lián)排別墅，以滿足不同收入人群的需求。居家公寓內(nèi)應(yīng)配置防盜和緊急呼叫裝置。 （2）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老公寓，設(shè)計(jì)500個(gè)床位。設(shè)計(jì)有公共間（一室兩到四人，提供給有社保供養(yǎng)的孤寡老人）、單間、二室間和豪華間（給少數(shù)有經(jīng)濟(jì)能力和需求的老人）等不同房間，以滿足老人的多樣化的需求。所有房間均應(yīng)配置獨(dú)立衛(wèi)生間，衛(wèi)生間應(yīng)配置坐式便器及殘疾人扶手。公寓內(nèi)應(yīng)配備各種安全設(shè)施，要有防跌滑設(shè)計(jì)、防跌扶手設(shè)計(jì)、電氣安全設(shè)計(jì)、防盜和緊急呼叫裝置。 （3）酒店式老年公寓，設(shè)計(jì)300個(gè)床位，專為短期旅游或交流的老年人設(shè)立，也可以對社會(huì)開放服務(wù)。 （二）醫(yī)療服務(wù)中心 提供體檢、基本治療、康復(fù)、休養(yǎng)、養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，配備營養(yǎng)師、保健師、中醫(yī)理療師、運(yùn)動(dòng)健-康顧問、醫(yī)療顧問等對老年人健-康進(jìn)行指導(dǎo)和幫助，并隨時(shí)提供最新的醫(yī)療信息和藥-品知識(shí)。中心提供上門服務(wù)，服務(wù)范圍可輻射到社區(qū)以外的居住區(qū)。 （三）商業(yè)中心 設(shè)有超市、購物中心、餐飲中心、百貨日雜店、服裝店、SPA養(yǎng)-生、洗浴、理療按摩、理發(fā)、洗衣、書店、報(bào)刊亭等服務(wù)功能，滿足社區(qū)及周邊本地居民的消費(fèi)需求，并配置大型停車場。 （四）文體活動(dòng)中心 配套文化休閑中心，設(shè)有圖書閱覽室、老年書畫室、乒乓室、健身房、中老年歌舞廳、棋-牌室、戲迷閣、茶室（書場）等，供居住公寓老人和本地居家老人活動(dòng)休閑使用。 （五）室外配套設(shè)施 （1）室外體育運(yùn)動(dòng)場所，設(shè)置網(wǎng)球場、門球場等、健身廣場、舞蹈廣場等體育、文化、休閑等設(shè)施。 （2）自助式生態(tài)農(nóng)場，不僅能為老年人提供綠色、環(huán)保的水果、蔬菜類食品。還能滿足老年人對農(nóng)村田園生活方式的追憶和喜好，使老年人在田園休閑中得到心理和身體的雙重享受。 （3）公園環(huán)境，在社區(qū)內(nèi)依地形不同建設(shè)若干個(gè)大小不等的公園。老人們可在里面輕松悠閑地晨練、散步。公園猶如一座天然的氧吧，在為老年人提供清新空氣的同時(shí)，還為老年人創(chuàng)造了田園般舒適怡人的養(yǎng)老休閑環(huán)境。 （六）后勤保障配套 （1）家政中心，為居家老人或空巢老人提供衛(wèi)生清掃、買菜、洗衣做飯、陪護(hù)等服務(wù)。 （2）服務(wù)人員公寓，主要是作為管理人員、保安員、維修技師、清潔工、綠化工等服務(wù)人員的集體宿舍，也為家政服務(wù)人員提供廉價(jià)租房、減輕業(yè)主的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 （3）統(tǒng)一鍋爐房，為社區(qū)提供熱水和冬季采暖。 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)應(yīng)保證水、電、氣、電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)的暢通，并常年24小時(shí)不中斷。 第六章 投資估算及資金籌措 6.1投資估算的依據(jù)與方法 6.1.1估算依據(jù) 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》 《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 《貴州省建筑工程計(jì)價(jià)定額》 6.1.2估算方法 （一）根據(jù)建筑工程建筑定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合安順市、普定縣和項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行綜合估算。 （二）設(shè)備、機(jī)械按廠家銷售價(jià)格加安裝調(diào)試費(fèi)計(jì)算。 （三）建筑工程的造價(jià)，依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》、《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》、《貴州省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和貴州近期建設(shè)工程概算定額、材料價(jià)格及調(diào)差、管理費(fèi)用、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照貴州近期完工的同類建筑物造價(jià)估算。 （四）供電、供暖、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施參照有關(guān)項(xiàng)目結(jié)合實(shí)際進(jìn)行估算。 （五）項(xiàng)目管理費(fèi)按建設(shè)投資的1%計(jì)算，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建設(shè)投資的2.4%計(jì)算，工程監(jiān)理費(fèi)按建設(shè)投資的2.5%計(jì)算，基本預(yù)備費(fèi)即不可預(yù)見費(fèi)按建設(shè)投資的3%計(jì)算。 6.2投資估算 （一）總投資額 本項(xiàng)目總投資22909.04萬元，投資構(gòu)成見表6-1。 （二）固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)包括土地、房屋及構(gòu)筑物、各類設(shè)備等，本項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資有：土地出讓金1500萬元，建筑安裝費(fèi)投入12010萬元，設(shè)備購置安裝投入6837.51萬元。 （三）流動(dòng)資金估算 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)需鋪底流動(dòng)資金629.05萬元。 6.3資金籌措 項(xiàng)目資金全部由企業(yè)自籌。 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益初步分析 7.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) （一）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； （二）《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的暫行規(guī)定》； （三）國家現(xiàn)行法規(guī)、政策及財(cái)政稅收制度； （四）現(xiàn)行市場價(jià)格及項(xiàng)目的具體情況。 7.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 （一）收入預(yù)計(jì) 項(xiàng)目投入運(yùn)營后，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)后年平均收入為10130.41萬元，收入來源主要為房租、服務(wù)、管理收入。 （二）總投資估算 本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為22909.04萬元，其中：建筑安裝費(fèi)12010萬元，設(shè)備購置費(fèi)6837.61萬元，土地出讓金1500萬元，項(xiàng)目管理費(fèi)150萬元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)370萬元，工程監(jiān)理費(fèi)470萬元，基本預(yù)備費(fèi)942.38萬元，鋪底流動(dòng)資金629.05萬元。 詳見附表1：固定資產(chǎn)投資及折舊攤銷表。 （三）成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年總成本費(fèi)用3217.03萬元，達(dá)產(chǎn)年固定成本2970.23萬元，達(dá)產(chǎn)年變動(dòng)成本246.80萬元。其中： 第一年工資及福利：300人×5萬元/人·年=1500萬元/年，以后每年按3%遞增。 修理費(fèi)用：53.54萬元，資產(chǎn)折舊及攤銷費(fèi)：1070.73萬元。 管理費(fèi)用：169.74萬元。 銷售費(fèi)用：84.87萬元。 詳見附表2：成本及費(fèi)用估算表。 （四）稅金預(yù)測 稅金包括：增值稅（稅率6%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（稅率為上繳增值稅的5%）和教育費(fèi)附加稅（稅率為上繳增值稅的3%）。 詳見附表3：稅金及附加估算表。 （五）利潤預(yù)測 本項(xiàng)目正常年平均收入10130.41萬元；年平均稅金及附加584.07萬元；年平均所得稅（稅率25%）1513.68萬元；年平均凈利潤4541.04萬元。 詳見附表4：利潤估算表。 （六）項(xiàng)目投資分析 （1）投資回收期 經(jīng)測算該項(xiàng)目投資回收期為5年（不含建設(shè)期）。 （2）投資利潤率 經(jīng)測算本項(xiàng)目投資利潤率為26.4%。 （3）內(nèi)部收益率 經(jīng)測算本項(xiàng)目內(nèi)部收益率為19.4%。 （4）凈現(xiàn)值 按照10%的折現(xiàn)率計(jì)算的凈現(xiàn)值為12107.17萬元。 詳見附表5：現(xiàn)金流量估算表。 （七）財(cái)務(wù)分析結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，投資回收期為5年。年平均凈利潤為4541.04萬元，投資利潤率為26.4%，內(nèi)部收益率為19.4%，按10%的折現(xiàn)率計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為12107.17萬元。經(jīng)濟(jì)效益明顯，項(xiàng)目可行。 第八章 環(huán)境影響初步評(píng)價(jià) 8.1污染物來源 本項(xiàng)目在建設(shè)期間會(huì)產(chǎn)生建筑施工棄土和揚(yáng)塵、施工機(jī)械噪聲、生產(chǎn)污水和垃圾、裝飾材料散發(fā)的有毒氣體等污染物。運(yùn)營期間將產(chǎn)生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等，可能對周圍環(huán)境造成影響，必須采取有效措施，盡量降低對環(huán)境的影響程度。 8.2 防治措施 （一）施工揚(yáng)塵防治對策 項(xiàng)目施工期間，由于場地平整、土方開挖、水泥和砂石等建筑材料的裝卸和運(yùn)輸、棄土的運(yùn)送等施工，車輛頻繁過往，必然會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，對環(huán)境造成污染。為最大程度減輕施工揚(yáng)塵污染，通過采取施工現(xiàn)場臨時(shí)護(hù)擋、水噴淋降塵、篷蓋、避免大風(fēng)天氣作業(yè)等措施，并加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的合理化管理，杜絕野蠻和不文明的作業(yè)行為，可減輕揚(yáng)塵對環(huán)境空氣質(zhì)量的污染。 （二）廢水及生活污水防治對策 各種施工機(jī)械及設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)冷卻水、洗滌水，作業(yè)人員日；顒(dòng)產(chǎn)生的生活污水，這些廢水中含有一定量的油污、泥砂、細(xì)菌和病原體，雖然排放量不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當(dāng)，同樣會(huì)對環(huán)境造成污染。通過建造污水處理池、隔油池等污水處理設(shè)施，對含油量高的廢水進(jìn)行處理后排放。加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，對水泥、石灰類建筑材料集中堆放，采取防雨措施，及時(shí)清掃運(yùn)輸過程中的灑落物，以免隨雨水沖刷污染附近水體。 （三）噪聲防治對策 項(xiàng)目施工期間，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，嚴(yán)禁夜間進(jìn)行高噪聲施工作業(yè)。使施工現(xiàn)場噪聲滿足標(biāo)準(zhǔn)限值規(guī)定。 （四）固體廢棄物防治措施 項(xiàng)目施工期間會(huì)產(chǎn)生大量砂石、混凝土、石灰等廢棄建筑材料，還有作業(yè)人員工作和生活產(chǎn)生的生活垃圾，如不及時(shí)處理將對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。對于這些固體廢棄物，應(yīng)及時(shí)清理，運(yùn)送至指定地點(diǎn)統(tǒng)一處理，不得隨意堆放和丟棄，防止產(chǎn)生二次污染。 8.3環(huán)境影響評(píng)價(jià) 擬建項(xiàng)目位于貴州省安順市普定縣白巖鎮(zhèn)講義村，所在地周圍無環(huán)境敏感點(diǎn)，無自然保護(hù)區(qū)。該項(xiàng)目的建設(shè)對區(qū)域生態(tài)環(huán)境影響較小。 本項(xiàng)目施工及運(yùn)營過程中產(chǎn)生的環(huán)境污染因素均屬常規(guī)性的，針對污染源采取的污染防治措施技術(shù)成熟、可靠并可行。通過加強(qiáng)施工及生產(chǎn)期間的現(xiàn)場管理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)境保護(hù)措施，不會(huì)對環(huán)境造成不良影響，符合清潔生產(chǎn)的要求。本項(xiàng)目建成后將繼續(xù)加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測工作，配置專業(yè)環(huán)保管理人員和專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)生產(chǎn)過程中環(huán)境的管理及監(jiān)測？傊，從環(huán)境保護(hù)角度出發(fā)，在有效落實(shí)各項(xiàng)污染治理措施的前提下，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 第九章 社會(huì)影響初步評(píng)價(jià) 經(jīng)過市場調(diào)查和政策咨詢后認(rèn)定，本項(xiàng)目符合國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，符合地方規(guī)劃，提供的養(yǎng)老產(chǎn)品有廣闊的市場前景和良好的發(fā)展前景，建成后不僅經(jīng)濟(jì)效益突出，而且具有顯著的社會(huì)效益。 （一）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。通過政企聯(lián)動(dòng)對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行強(qiáng)力整合，將會(huì)為我國老年產(chǎn)業(yè)帶來一個(gè)全新的發(fā)展模式。 （二）本項(xiàng)目適應(yīng)國內(nèi)和貴州養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展趨勢，是國家支持和鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品市場前景良好。 （三）本項(xiàng)目所需資金全部來自企業(yè)自籌，資金籌措風(fēng)險(xiǎn)較小。 （四）本項(xiàng)目建設(shè)能夠有效促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，為地方政府創(chuàng)造高額稅收，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。多種業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，將會(huì)消化剩余勞動(dòng)力，為社會(huì)提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的建設(shè)將優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的集聚，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，推進(jìn)區(qū)域整體建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 （五）本項(xiàng)目對貴州省和安順市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著較好的推動(dòng)作用和示范效應(yīng)，將促進(jìn)貴州省和安順市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 （六）本項(xiàng)目具有經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙重收益，不僅盈利空間大，而且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 10.1 風(fēng)險(xiǎn)分析 主要從政策風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、客源風(fēng)險(xiǎn)和客戶風(fēng)險(xiǎn)等方面分析。 （一）政策風(fēng)險(xiǎn)目前比較小，因?yàn)槟壳懊鎸θ丝诶淆g化的問題，國家采取鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的方針，并有相應(yīng)的優(yōu)惠鼓勵(lì)政策，因此政策的風(fēng)險(xiǎn)可以忽略不計(jì)。 （二）由于本項(xiàng)目高起點(diǎn)、高目標(biāo)的定位，目前安順周邊市場還沒有同規(guī)模同檔次的項(xiàng)目建成，競爭者的力量也是相對較弱，因此行業(yè)的競爭風(fēng)險(xiǎn)也不大。 （三）管理水平的高低直接影響到企業(yè)的發(fā)展和成本收益大小，所以存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。 （四）客源風(fēng)險(xiǎn)是指如果入住率的不足，造成房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。就目前貴州省以及安順周邊市場的養(yǎng)老產(chǎn)品需求來看，是需求急速加大而養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)不足，特別是優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老產(chǎn)品稀缺，因此客源風(fēng)險(xiǎn)雖有但并不大。 （五）客戶風(fēng)險(xiǎn)。我國目前的社會(huì)保障系統(tǒng)還很不完善，雖然項(xiàng)目面對的主要是有較高收入的顧客群體，但是一旦老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，會(huì)造成虧本的問題。另外還有老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。 10.2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略 （一）針對管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)聘請專業(yè)人士加盟管理隊(duì)伍，積極學(xué)習(xí)利用國內(nèi)外成功的養(yǎng)老服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，著力打造管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，加管理團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)工作，把管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 （二）針對客源風(fēng)險(xiǎn)，首先要加強(qiáng)自身養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的市場競爭力，為客戶提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)品。同時(shí)要加強(qiáng)對項(xiàng)目的宣傳和品牌度的樹立，力求打造出貴州省最具代表性的養(yǎng)老產(chǎn)品品牌。 （三）針對客戶風(fēng)險(xiǎn)，在中國養(yǎng)老保障體系尚未健全以前，對入住的老人在入住時(shí)采取收一定額度的押金、要求擔(dān)保人等辦法降低風(fēng)險(xiǎn)，并尋找愿意合作的保險(xiǎn)公司，為入住老人集體購買保險(xiǎn)，當(dāng)老人重病時(shí)由保險(xiǎn)公司支付一定費(fèi)用，將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。 第十一章 初步結(jié)論與建議 （一）隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和老齡人口的增加，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)必將加快發(fā)展，其服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也必將有大幅度提升。本項(xiàng)目以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)定位，打造集居家、養(yǎng)老、醫(yī)療、商業(yè)、休閑娛樂、生活服務(wù)、康復(fù)養(yǎng)-生等為一體的大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢和國家政策要求。從當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀看，對保障和改善民生，滿足市場需要，進(jìn)一步發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)，具有重大意義。 （二）項(xiàng)目區(qū)擬選場址建設(shè)條件良好，生態(tài)宜人，環(huán)境優(yōu)美、居住資源豐富、交通等服務(wù)設(shè)施便利，且布局方案能滿足項(xiàng)目的使用功能，符合國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定。 （三）本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家發(fā)改委對行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向要求,符合普定縣的總體規(guī)劃，適應(yīng)安順市及周邊地區(qū)社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的市場需求，有利于促成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，帶動(dòng)普定縣和安順市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 （四）擬建項(xiàng)目總投資22909.04萬元，建設(shè)期2年，投資回收期5年。年平均凈利潤4541.04萬元，投資利潤率為26.4%，內(nèi)部收益率為19.4%，按10%的折現(xiàn)率計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為12107.17萬元。經(jīng)濟(jì)效益明顯，項(xiàng)目可行。 綜上所述，本項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著，且具有較好的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。該項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)安順市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)起著積極的推動(dòng)作用。該項(xiàng)目無論在經(jīng)濟(jì)上還是社會(huì)效益上都是可行的。 第十二章 附表 附表1：固定資產(chǎn)投資及折舊攤銷表（萬元） 附表2：成本及費(fèi)用估算表（萬元） 附表3：稅金及附加估算表（萬元） 附表4：利潤估算表（萬元） 附表5：現(xiàn)金流量估算表（萬元）  普定縣脫硫石膏綜合利用生產(chǎn)線建設(shè)項(xiàng)目備案可行性研究報(bào)告 普定縣普屯壩云中大草原旅游開發(fā)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn) 龍宮風(fēng)景區(qū)觀光休閑農(nóng)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目備案可行性研究報(bào)告 黃果產(chǎn)業(yè)農(nóng)旅一體化綜合開發(fā)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn) 安順開發(fā)區(qū)低空飛行高端旅游項(xiàng)目備案可行性研究報(bào)告 紫云自治縣農(nóng)村電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目備案可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn) 鎮(zhèn)寧自治縣紅旗湖水上旅游綜合體項(xiàng)目 建議書可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn) 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)由工程師整理編輯如需相關(guān)資料請索取 中投信德郝東15621358721。 免責(zé)聲明：我們致力于保護(hù)作者版權(quán)，部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，無法核實(shí)真實(shí)出處，如涉及版權(quán)問題，請及時(shí)聯(lián)系我們刪除。從該公眾號(hào)轉(zhuǎn)載本文至其他平臺(tái)所引發(fā)一切糾紛與本平臺(tái)無關(guān)。支持原創(chuàng)。 |
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