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“這個清明假期的行情還是冷清，來現(xiàn)場咨詢的客戶很少，估計同比下降了10%，成交的更少了。”某二手房中介機構(gòu)置業(yè)顧問對中國證券報記者說。

市場降溫的背后折射了樓市的變化：買房的變了，投機客離場，以房換房的剛需占比提升，購房成本增加了，全款購買方式增多了；賣房的開發(fā)商也變了，不敢拿地王，想方設(shè)法降杠桿；政策預(yù)期也變了，從年初幻想政策松動到現(xiàn)在預(yù)期政策從嚴(yán)、，長效機制也在逐步落地。這些將推動未來行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻轉(zhuǎn)變，租售并舉之下，樓市正加速回歸居住屬性。

購房群體切換

“售樓處客流量雖比去年清明節(jié)明顯提升，但與之前幾年差別仍然較大。”北京豐臺區(qū)天悅壹號售樓經(jīng)理對記者說。記者調(diào)研的豐臺區(qū)天悅壹號位于豐臺新宮商圈，目前均價在每平米85000元左右�！鞍凑漳壳罢{(diào)控政策和買房人的需求，預(yù)計今年價格會保持平穩(wěn)。政策方面可能不會放松，至于是否會更加嚴(yán)格還要看市場情況�！�

同時，房地產(chǎn)也在不斷收緊。售樓經(jīng)理稱，“房貸利率政策仍然比較緊，會根據(jù)購房者資質(zhì)等條件綜合審定，目前低也要基準(zhǔn)上浮5%，上浮10%至20%也比較常見。折扣等房貸優(yōu)惠政策目前基本是沒有了�！倍址糠矫�，上述中介機構(gòu)置業(yè)顧問舉例稱，北京市文慧園附近小區(qū)62平方米的兩室一廳，2月底成交價是492萬元。同一小區(qū)、同樣戶型，去年2月成交價可達(dá)550多萬元。

事實上，房貸收緊對購買力和購買結(jié)構(gòu)也形成較大影響。有房屋中介表示，“首付比提高后，炒房現(xiàn)象少了很多。換房和剛需則比以前多了。利率方面，北京地區(qū)目前便宜的是基準(zhǔn)上浮5%，一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了，審核更嚴(yán)格，額度也少了�！�

鏈家研究院首席市場分析師許小樂表示，嚴(yán)調(diào)控結(jié)束了北京房價連續(xù)17個月的上漲勢頭，隨后出現(xiàn)連續(xù)9個月下跌，累計跌幅15%左右。無論是單看北京還是其他熱點城市，可以說調(diào)控起到了預(yù)期效果�！皬男枨蠼Y(jié)構(gòu)看，‘認(rèn)房又認(rèn)貸’對換房影響更大。”許小樂稱，有記錄均被認(rèn)定為“二套”，首付上提到60%或80%，房貸利率上浮20%，導(dǎo)致?lián)Q房首付比例大增。同換房首付比例大增不同的是，純剛需首付在調(diào)控前后沒有變化，因此調(diào)控后剛需成交占比有明顯增加。sdghgg

加速去杠桿

在樓市嚴(yán)調(diào)控下，開發(fā)商壓力陡增。在熱點城市，無論是銷售價格和速度，還是融資渠道和成本均不同程度的受到影響。

從之前屢屢出現(xiàn)的“地王”來看，在2017年幾乎絕跡。土地流拍情況開始增多。國泰君安分析師謝皓宇表示，今年1月一線城市出現(xiàn)四塊流拍地塊，是2014年4月以來一線城市流拍地塊數(shù)量高的一個月，二三線城市流拍情況在逐漸增多。

中國指數(shù)研究院研究報告指出，“房住不炒”成為2018年房地產(chǎn)市場主基調(diào)，一二線城市延續(xù)此前調(diào)控并加大土地供應(yīng)，高溢價拿地已成小概率事件；三四線城市熱度分化，部分城市承接外溢需求熱度上升。“當(dāng)前土地成交溢價率較低，從側(cè)面說明企業(yè)拓展資源意愿不高。”中信證券研究部研究員陳聰表示，緊信用市場環(huán)境下，企業(yè)成本上升，終可能推動部分企業(yè)理性認(rèn)識當(dāng)前環(huán)境，開始適度去杠桿。

融信中國董事會主席歐宗洪表示，集團(tuán)也將采納“降杠桿、減負(fù)債、增抗險、調(diào)”的謹(jǐn)慎之道，靈活運用多元化多渠道的融資模式、降低成本。中國國際研究所研究員李佩珈表示，在整治影子的大環(huán)境下，融資渠道較窄的小開發(fā)商短期內(nèi)很可能面臨融資成本攀升甚至鏈斷裂的風(fēng)險。不排除大開發(fā)商以此為契機，擴張市場份額，甚至實施行業(yè)內(nèi)兼并，市場集中度料將提高。

長效機制“在路上”

3月中下旬以來，杭州、西安、成都、海南等地接連出臺限購、搖號等調(diào)控政策。其中，海南明確，非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房，申請商業(yè)性個人住房首付款比例不得低于70%。

“從2017年和2018年一季度數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)市場熱度雖有所下降，但仍然處于相對高位�！睎|興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，目前收緊調(diào)控幅度較大的城市或省份，如昆明、海南、廣州、大連等，就是近期房價上漲速度較快的區(qū)域。2月70城商品房銷售價格同比增速5.8%，較之2016年10.8%的高點雖然已大幅回落，但仍處在歷史平均水平之上。短期內(nèi)期待政策的放松是不現(xiàn)實的。在樓市調(diào)控政策不斷升級的同時，加快培育住房租賃市場，也使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸在發(fā)生變化。比如，北京市計劃今后5年供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，年均供地任務(wù)量約200公頃。根據(jù)中原地產(chǎn)分析，1000公頃土地可建成30萬-40萬套租賃房。若如期完成，將在未來五年為北京提供10%-15%的增量房源。

上海今年計劃實現(xiàn)新增租賃房源計劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房源9萬套（間）的目標(biāo)。作為樓市標(biāo)桿的京滬兩地的租賃住房政策的推出和落地，將對政策落地產(chǎn)生示范引領(lǐng)效應(yīng)。租購并舉落地也離不開租賃供給改革。我愛我家副總裁胡景暉表示，要從農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)、城市土地出讓、城市原有閑置物業(yè)改造再利用、小業(yè)主住房出租等方面入手，允許部分企業(yè)在建設(shè)園區(qū)時配建員工宿舍，多策并舉拓寬租賃供給渠道。

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍認(rèn)為，政策導(dǎo)向逐漸明朗，租賃市場潛力巨大，但發(fā)展將呈現(xiàn)出差異趨勢。比如，人口凈流入較多的一線城市和強二線城市相比于其它城市的市場空間更廣。歐宗洪表示，今年房地產(chǎn)市場在“分類調(diào)控，因城因地”差異性調(diào)控措施中，有望實現(xiàn)關(guān)鍵突破，踏入高質(zhì)量發(fā)展時代。“按照國務(wù)院常務(wù)會議要求，財政部、發(fā)展改革委、人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正抓緊制發(fā)操作文件，確保及時出臺相關(guān)政策措施。同時，我們還將進(jìn)一步加強事中事后監(jiān)管，確保各項清費降費政策措施落到實處。此外，我們還將加快推進(jìn)非稅收入立法進(jìn)程，研究制定政府非稅收入管理條例，進(jìn)一步規(guī)范‘費權(quán)’管理�！背帖惾A表示。

按照政府的規(guī)劃，今年減稅方面，全年要再為企業(yè)和個人減稅8000多億元；非稅方面，要為市場主體減輕非稅負(fù)擔(dān)3000多億元。兩項改革可以實現(xiàn)萬億元的減負(fù)效果。有專家認(rèn)為，降費改革不僅可以進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，還將有助于對政府機構(gòu)瘦身消腫，有利于理順政府與市場的關(guān)系、規(guī)范市場秩序，有利于進(jìn)一步激活市場主體活力。從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展，需要大量投入，而減稅降費也正是降成本的有力舉措。

“降成本要整體考慮，統(tǒng)籌施策，很難針對局部來實現(xiàn)降成本。只有加快改革，降低制度性成本，才可能實現(xiàn)我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級�！敝袊斦茖W(xué)研究院院長劉尚希表示。據(jù)了解，為了給研判形勢、防范風(fēng)險、制定政策提供科學(xué)智力支撐，中國財政科學(xué)研究院今年將繼續(xù)組織實地調(diào)研，以求找到“降成本”中還需啃掉的“硬骨頭”，提出有價值的新觀點、新對策。

據(jù)財政部網(wǎng)站4月9日消息，今年以來，各級財政部門認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)和新發(fā)展理念，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，繼續(xù)實施積極的財政政策，大力推進(jìn)減稅降費，強化預(yù)算執(zhí)行，財政收入運行持續(xù)向好。

一、全國財政收入持續(xù)增長，實現(xiàn)良好開局今年一季度，我國經(jīng)濟運行延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級、質(zhì)量效益持續(xù)改善。在此基礎(chǔ)上，1-3月，全國一般公共預(yù)算收入同比增長13.6%。其中，中央收入增長18.9%，地方收入增長9.1%，在去年同期高基數(shù)之上保持了較快增長。一是受工業(yè)生產(chǎn)運行加快、業(yè)景氣持續(xù)提升、消費市場較為活躍、外貿(mào)進(jìn)出口較快增長等帶動，1-3月工業(yè)增值稅、商業(yè)增值稅、改征增值稅、國內(nèi)消費稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)稅同比分別增長16.6%、21.1%、22.9%、28%、14.4%，合計拉高全國財政收入增幅約10個百分點。二是受企業(yè)效益明顯改善和年初集中發(fā)放職工年終獎金分紅增加等帶動，1-3月企業(yè)所得稅、個人所得稅同比分別增長11.7%、20.7%，合計拉高全國財政收入增幅約4個百分點。三是工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格（PPI）處于相對較高水平，帶動以現(xiàn)價計算的相關(guān)稅收快速增長。1-3月，全國稅收收入同比增長17.3%，比去年同期加快2.6個百分點；全國非稅收入同比下降7.5%，比去年同期回落18.1個百分點，主要受進(jìn)一步落實各項降費措施以及去年同期基數(shù)較高等因素影響。相應(yīng)地，1-3月稅收收入占財政收入比重為87.7%，比去年同期提高2.5個百分點，財政收入質(zhì)量進(jìn)一步提高。二、二三產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)較快增長，多數(shù)行業(yè)稅收增速比去年同期有所加快

1-3月，全國稅收收入中，第二產(chǎn)業(yè)稅收、第三產(chǎn)業(yè)稅收分別增長20.4%、14.5%，多數(shù)行業(yè)稅收增速比去年同期有所加快。其中：受部分化工、冶金等產(chǎn)品價格上漲帶動，化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)稅收同比分別加快4.7個、21.4個、79.6個百分點；受用電量快速增長等因素帶動，電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)稅收同比加快18.6個百分點；受假日消費效應(yīng)及消費升級相關(guān)行業(yè)較快增長等帶動，煙草制品業(yè)、零售業(yè)、交通運輸倉儲和郵政業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、廣播電視電影和影視錄制行業(yè)稅收同比分別加快40.1個、2.1個、15.3個、38.2個、51.8個百分點。三、地方財政收入總體平穩(wěn)增長，中西部地區(qū)稅收增長較快

助力　　四、2017年行情回顧　　截至12月29日，2018年1月份鋼廠硅錳招標(biāo)價格局勢基本已定，河北鋼鐵1月份硅錳招標(biāo)價格敲定，為含稅承兌到廠9000元/噸，較上月持平，數(shù)量為29430噸，較上月增加13430噸；而其他鋼廠招標(biāo)價，南京鋼鐵8960元/噸，馬鞍山鋼鐵9000元/噸，新余鋼鐵9000元/噸，三明鋼鐵8850元/噸(半現(xiàn)金半承兌)，昆明鋼鐵現(xiàn)金含稅8790元/噸，從目前出臺的鋼廠招標(biāo)價格來看，價格均在9000元/噸左右�！　”局車鴥�(nèi)型材市場價格全面走跌。截止12月29日，25#工字鋼市場經(jīng)銷均價4310.91元/噸，周環(huán)比跌幅1.96%；50*5角鋼市場經(jīng)銷均價4230元/噸，周環(huán)比跌幅2.53%；20#槽鋼市場經(jīng)銷均價4301.82元/噸，周環(huán)比跌幅2.21%；250*250h型鋼市場經(jīng)銷均價4108.18元/噸，周環(huán)比跌幅2.48%。　　本周無縫管市場行情趨于穩(wěn)定，主要是臨近春節(jié)，受節(jié)日放假影響，鋼材行業(yè)實際成交量相對較少，無縫管價格疲軟運行，下游企業(yè)庫存尚可，補給疲軟，采購商均處于觀望態(tài)度，致使無縫管行情趨于穩(wěn)定，當(dāng)前108*4.5無縫管價格在5000-5300元/噸。后市預(yù)測 1-3月，地方財政收入同比增長9.1%。分區(qū)域看，東、中、西部地區(qū)財政收入分別增長8.6%、10.2%、9.1%，其中稅收收入同比分別增長11.6%、20.2%、18.9%，比去年同期分別加快1.2個、4.1個、2.8個百分點。分地區(qū)看，全國有26個地區(qū)稅收收入實現(xiàn)兩位數(shù)增長，特別是中西部地區(qū)稅收增長較快。綜合來看，一季度全國財政收入特別是稅收收入較快增長，反映出我國經(jīng)濟運行延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢，高質(zhì)量發(fā)展的條件不斷累積。